تعاونی مسکن و ریسک سرمایه‌گذاری ؛ از شایعه تا واقعیت
قطعاً در مورد تعاونی‌های مسکن بسیار شنیده‌اید و شاید با آنها سروکار مستقیم نیز داشته‌اید. در این روزها اکثر افرادی که قصد پیش‌خرید مسکن را دارند و یا می‌خواهند مجتمع‌نشین باشند و مهم‌تر از آن، کسانی که قصد سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را دارند قطعاً نام تعاونی مسکن به گوششان خورده، حال به عمومی بودن و یا خصوصی‌بودن تعاونی کاری نداریم که در اینجا تمرکز ما بیشتر بر اعتماد به تعاونی مسکن و مشکلات برخی از خریداران با تعاونی‌ها را می‌خواهیم مرور کنیم.
عصر روز گذشته، قدم‌زنان به سمت منزل می‌رفتم و در فکر نوشتن مطلبی با این موضوع بودم و ازآن‌جهت که در این مطلب، به‌هرحال توسط نویسنده یا خواننده قضاوت صورت می‌گیرد به دنبال سندیت برای گفته‌هایم بودم که در همین گیرودار به دوستی برخوردم که او نیز از محل کارش تازه بیرون‌زده بود.
او مرا به نوشیدن یک چای در قهوه‌خانه دعوت کرد. ابتدا دعوتش را نپذیرفتم و دلیلش را به وی گفتم. او گفت اگر دعوت مرا بپذیری من نیز مطلب تو و مستند بودن آن را تضمین می‌کنم. گفتم چگونه؟ گفت بیا برویم استناد مطلب با من.
در میان دود انواع تنباکوهای میوه‌ای، دوستم همین‌طور که دود قلیان را به جهت‌های مختلف در هوا می‌فرستاد گفت اتفاقاً ما در این چند ساله اخیر با پرونده‌های متعددی در مورد تعاونی‌های مسکن سروکار داشته‌ایم.
فراموش کردم که بگویم دوستم، کارمند بایگانی یکی از همین مراکز قضایی در سطح شهر بود و اطلاعات او با استناد به پرونده‌ها بود. با اشتیاق منتظر شنیدن بودم. در ضمن گوشی همراه خود را نیز آماده کردم تا صدای وی را ضبط کنم.
او پرونده‌های متعددی را برای من تشریح کرد که شنیدن و یا خواندن آنها می‌تواند برای شما نیز مفید باشد. ابتدا بحث بر سر این بود که آیا اساساً، موضوع کلاهبرداری توسط تعاونی‌های مسکن، واقعیت دارد و یا شایعه است که دوستم با استناد به تعداد پرونده‌های این دسته، گفت در این زمینه با کمترین تعداد پرونده مواجه بوده‌ایم. می‌گفت تعداد پرونده‌های این دسته، کمتر از تعداد انگشتان دست بوده است. می‌گفت این دسته از تعاونی‌ها اساساً از همان ابتدا با نیت کلاهبرداری وارد بازار ملک می‌شوند که با یک درصد‌گیری، می‌توان چنین نتیجه گرفت که ازاین‌جهت، اکثر تعاونی‌ها قابل اعتمادند و از امنیت نسبی برخوردارند.
خلاصه دوستم، شروع به روایت محتوای پرونده‌های مختلفی کرد که بسیار قابل‌توجه بود. او می‌گفت در اکثر پرونده‌ها کلیت موضوع، عمل‌نکردن تعاونی به تعهدات خود بوده است که این ناتوانی در تعاونی‌ها را تشریح می‌کرد و برای آنها از پرونده‌های مختلف به‌صورت مستند، به بیان مثال می‌پرداخت.
علت اصلی عمل‌نکردن یک تعاونی به تعهدات خود، دلایل متعددی دارد به‌عنوان‌مثال می‌گفت پرونده‌ای بوده مربوط به یک تعاونی بسیار معتبر، اما به دلیل یک اشتباه در محاسبات خود و عدم پیش‌بینی بودجه به طور صحیح و واقعی، با بحرانی عظیم در پروژه مواجه شده است و باتوجه‌به ارقام سنگین ساخت‌وساز، یک پروژه به‌تنهایی قادر است تعاونی را به حالت تعلیق در آورد.
| همچنین بخوانید : طرح فروش مسکن جوانان گالریا
به نقل از این دوست، در پرونده دیگری تعاونی در زمان‌بندی ساخت‌وساز و تحویل واحدها دچار خطای محاسباتی شده که شاید در حرف ساده به نظر آید؛ اما در عمل می‌تواند فاجعه‌بار باشد. یک کنترل پروژه موفق می‌تواند یک تعاونی را به عرش برساند و بالعکس. یک اشتباه محاسباتی در برنامه‌ریزی ساخت یک مجتمع نسبت به تورم موجود، دارای حساسیت بسیار بالایی است؛ زیرا با وضعیت تورم در کشور ما یک روز خطا در برنامه‌ریزی، تمام سود حاصل از یک پروژه را به باد می‌دهد. این موارد در خصوص تعاونی‌هایی بود که نیت خیر داشته؛ اما خطای انسانی، باعث نابودی آنها شده است.
حال برخی از تعاونی‌ها، دارای خطاهای دیگری نیز هستند که آگاهانه است. به‌عنوان‌مثال پرونده‌ای را برایم تشریح کرد که درباره پروژه‌هایی بوده که تعاونی، عمداً بیش از داشته خود، فروخته است. با این امید که با مبلغ اضافه‌تری که از مشتری می‌گیرد، پروژه جدید دیگری را هم‌زمان راه‌اندازی کند، اما موفق به گرفتن پروژه جدید نشده و از طرفی ارزش پول دریافتی نیز باتوجه‌به تورم، پایین آمده و تعاونی با بن‌بست مواجه شده است.
پرونده دیگر، در مورد پروژ‌ه‌ای بود که کارفرما، بیش از اندازه خرج کرده بود و حال با کمبود بودجه مواجه شده زیرا هزینه‌های جاری‌شان بیش از حد بوده و در حال حاضر بدهکار شده است که این نوع بدهی به‌هیچ‌وجه قابل‌جبران نیست.
دسته‌ای دیگر از پرونده‌ها، به موضوع قراردادها می‌پرداخت. به‌عنوان‌مثال تعاونی در عقد قرار درست عمل‌نکرده و پیمانکاران به دلیل مواجه‌شدن با تورمی یکباره و ناگهانی، کار را متوقف کرده‌اند و قادر به ادامه نیستند. در برخی دیگر از تعاونی‌ها، بعضی از اعضای هیئت‌مدیره، به بهانه‌های مختلف برداشت‌های غیرمتعارف داشته و پس از آن نیز متواری شده‌اند و این ارقام، ارقامی بوده که قابل‌جبران نیست.
غرض از بیان این خاطره و به اشتراک گذاشتن آن با شما این است که بدانیم تعاونی‌ها در نفس خود موسسه‌ای بی‌نظیر و یا کم‌نظیر هستند که با نیت خیر اقدام می‌کنند و به پشتوانه اعضای خود دست به اعمال قهرمانانه می‌زنند که نمونه‌‌های آن در منطقه ۲۲ تهران ، به‌راحتی قابل رویت است و با یک بررسی ساده، می‌توان گفت که اگر تعاونی‌ها نبودند منطقه 22 تهران در حال حاضر زمین بایری بیش نبود.
اما شما به‌عنوان خریدار، موظف هستید که به برخی از پیش‌زمینه‌ها دقت و توجه کافی داشته باشید. تحقیق و بررسی سابقه یک تعاونی قبل از همکاری امری ضروری است. شما می‌بایست از تمامی پروژه‌های قبلی آنها، تحقیق گستردهای به عمل‌آورید و از زیروبم آن پروژه‌ها آگاه شوید. حتی با یک تحقیق میدانی نیز می‌توان تا حدودی از سوابق تعاونی و عملکرد آن باخبر شد و می‌توان به‌درستی یا نادرستی آن تعاونی و روش فعالیت او پی برد.
| همچنین بخوانید : خرید سهم متری و اقساطی ملک مناسب جوانان و سرمایه‌گذاری با قدرت تبدیل بسیار بالا
علاوه بر بررسی پروژه‌های قبلی یک تعاونی، بررسی رزومه نیروهای آن تعاونی نیز می‌تواند گواهی بر واقعیت باشد و یا شناخت نسبت به هسته مدیریتی یک تعاونی و دقت در نوع عملکردشان نیز می‌تواند شما را به سمت واقعیت رهنمون باشد. انعکاس عملکرد و نحوه فعالیت یک تعاونی در رسانه‌ها و مطبوعات و شبکه‌های مجازی و نقل‌قول سینه‌به‌سینه نیز می‌تواند تا حدودی شما را از میزان اعتبار یک تعاونی آگاه سازد.
پس باتوجه‌به این مثال‌ها، می‌توان نتیجه گرفت که درصد راه‌اندازی یک تعاونی به نیت کلاهبرداری، بسیار پایین است و ریسک موجود در این زمینه، بیشتر به عملکرد تعاونی و اعضای اصلی آن و مهارت و تبحر و عملگرایی آنها و دقت در برنامه‌ریزی تعاونی بر می‌گردد که با یک تحقیق کلی، می‌توان درصد این ریسک را نیز به صفر رساند.
